清源镇“农家乐”旅游项目投资估算表
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1、装修农家庭院30座，占地10000平方米，其中：每座占地面积500平方米，房屋各8间，为砖混结构，四合院式，院地面积260平方米。
第四章 资金来源及实施步骤
一、资金来源
按照谁投资，谁收益的原则，清源镇人民政府补助 万元，清源镇 村自筹 万元，当地村民自筹 万元，以工代资 万元。
二、项目实施步骤
项目建设期为二年半，分二个阶段进行。
第一阶段（20xx年3月—20xx年4月）：完成项目工程图纸设计、日光温棚整修等工作；
第二阶段（20xx年5月—20xx年5月）：完成小康住宅、停车场修建、村内道路硬化等工作、
第三阶段（20xx年2月—20xx年5月）：完成相关设施各种指示牌设置、配套设施设备购置、人员业务培训等工作。
第五章 项目效益评估及分析
一、经济指标
1、预测方法
经过比较选择，本建议书选用预见性较强的旅游人次增长预测和游客人均消费增长预测结合的预测方法。
计算公式：
Pn=Po×(1+a)n-1
Mn=Mo×(1+b)n-1
Sn=Pn×Mn
Pn—本项目规划期末年旅游人次
Po—本项目规划期初年旅游人次
Mn—本项目规划期末年游客人均消费额
Mo—本项目规划期初年游客人均消费额
a—规划期内旅游人次消费年增长率
b—规划期内游客人均消费年增长率
Sn—本项目各规划期末年旅游直接收入
（2）预测发展指标
根据《甘肃省旅游业发展“十五”规划纲要》对全省“十五”期间和20xx—2015年国内旅游人次增长率分别确定为15%—18%和8%—10%，入境旅游人次增长率预测分别确定为12%—15%和6%—9%；鉴于凉州区“九五”期间旅游总人次年均增长率34%及“九五”初期旅游人次基数较低使增长率较高；也充分考虑到“十五”期间凉州区旅游开发将加大力度等基本情况，将本项目规划期间（20xx年—20xx年）旅游总人次的增长率确定为11%。
凉州区“九五”期间游客人均消费在100元左右，人均消费年增长率为4.7%，鉴于国内游客收入正在不断增长和凉州旅游产品开发将拉长游客逗留时间，也考虑到入境旅游人次目前较低及规划期间必将有较大增长等情况，将本景区规划期间（20xx年—20xx年）旅游人均消费的增长率确定为10%。
二、经济效益分析
（1）旅游收入
项目20xx年5月建成，当年即产生效益，按平均每天接待150人，平均接待天数180天计算，旅游者可发生以下消费，预计年收入可达106万元。
A、餐饮娱乐收入，按每人25元计算，150人×180天×25元＝67.5万元；
B、自采花卉、蔬菜，习农等活动，按每人每次5元计算，150人×180天×5元＝13.5万元；
C、农产品如花卉、蔬菜现场出售，预计收入10万元；
D、旅游商品、农家小吃出售，预计收入15万元；
（2）成本费用，共计60万元。
固定成本27万元：
A、管理费用，按收入5%计，年费用5.3万元；
B、年折旧及维修费（按固定资产92.6万元计）3.7万元。折旧匀限25年；
C、水、电、暖费（包括灌溉、绿化、用水）10万元；
D、年利息按8%计算，年利息8万元。
可变成本33万元：
A、人工工资，按每人每年0.8万元计，除去经营者本人，雇佣人工10人，年费用8万元；
B、其他日用低值易耗品、原材料成本费，年费用25万元。
（3）营业税
参考服务行业税率6%计征，年交税6.36万元。
（4）营业利润年均为39.64万元。
（5）投资利润率为39.64％。
（6）投资利税率46.64％。
（7）盈亏平衡点
盈亏平衡点=固定成本/(营业额－可变成本－税金)×100％
=27/(106－33－6.36)×100％=40.52％
以上是20xx年盈亏平衡计算，当盈亏平衡点＜40.52％时，该项目产生效益。
(8)投资回收期
投资回收期=出现盈余年份—出现盈余当年资金偿还额/出现盈余当年收益总额=5－31.86/85.94=4.63(年)
项目规划期间效益估算表
从以上分析可看出，该项目具有较高的投资回报，投资回收期短，产生效益快。
三、社会效益
项目建成后，将成为凉州旅游业新的经济增长点，既丰富了城东生态农业观光旅游区的各项接待设施和功能，又解决了部分人员的就业问题，同时还带动了周边地区经济、交通及其他相关产业的发展。
第六章 综合评价及结论
1、本项目符合国家产业政策和省委、省政府关于切实加强旅游产业的要求及武威市凉州区旅游产业规划要求，具有较高的旅游观光价值，有利于促进地方经济的发展。
2、项目建成后，将对当地经济产生巨大的影响，迅速推出城东生态农业观光旅游区黄金旅游线路，逐步拉长各功能区的产业链条，不断完善旅游项目和基础配套设施，培育全区旅游产业新的经济增长点，经济效益和社会效益十分显著。
3、本项目具有较好的开发价值和开发前景。经济效益、社会效益和生态效益突出。建议有关部门及单位，切实加强对项目实施的协调与领导，在资金、政策上给予大力支持，并鼓励和动员全社会力量参与项目的开发和建设力争使本项目早实施、早见效。
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